De makelaar noemde het "een gouden dak", de bank dacht er anders over
Een stel uit Zwolle kreeg begin dit jaar te horen dat hun rijtjeshuis met zestien zonnepanelen zeker twintigduizend euro meer waard zou zijn dan het buurhuis zonder panelen — tot de taxateur langskwam en uitkwam op een meerwaarde van iets meer dan zesduizend euro. Het verschil zit in een misverstand dat bij veel verkopers in Nederland leeft: zonnepanelen verhogen de verkoopprijs wel, maar lang niet zo hard als de installatiekosten of de energiebesparing op papier doen vermoeden. Wie in 2026 zijn huis verkoopt met panelen op het dak, doet er goed aan om precies te weten wat telt en wat vooral goed klinkt in de advertentietekst.
Wat zonnepanelen écht doen voor het energielabel
Het energielabel is inmiddels het eerste waar kopers naar kijken, nog vóór de plattegrond, en zonnepanelen tellen daarin zwaarder mee dan de meeste huiseigenaren denken. Een gemiddeld rijtjeshuis met label D klimt met tien tot vijftien panelen vaak twee volle labelstappen, naar B of soms zelfs A, mits de rest van de schil — isolatie, glas, ketel — al op orde is. Zonder die basis werkt het averechts: panelen op een slecht geïsoleerd huis met enkel glas en een oude cv-ketel uit de jaren negentig tillen het label zelden verder dan één stap, simpelweg omdat de energieprestatieberekening van RVO warmteverlies zwaarder laat wegen dan opwek.
Dat verschil verklaart waarom twee vergelijkbare huizen met evenveel panelen op Funda toch een ander label kunnen hebben. Een koper die alleen naar het aantal panelen kijkt, mist het hele plaatje, en juist die koper is degene die achteraf teleurgesteld raakt over de werkelijke energierekening.
En dan de vraag die niemand hardop stelt: wat als de panelen verouderd zijn?
Panelen ouder dan vijftien jaar leveren doorgaans nog altijd tachtig tot vijfentachtig procent van hun oorspronkelijke rendement, dus technisch gezien is er weinig mis mee. Het probleem zit in de omvormer: die gaat gemiddeld twaalf tot vijftien jaar mee en kost al snel achthonderd tot twaalfhonderd euro om te vervangen. Verkopers die dit niet vermelden, krijgen het bijna altijd terug tijdens de onderhandeling, omdat een oplettende koper de installatiedatum navraagt bij de netbeheerder.
Subsidies en fiscale regels in 2026
De salderingsregeling is per 1 januari 2027 pas echt afgebouwd, maar de overgangsfase die sinds 2025 loopt, betekent dat huiseigenaren in 2026 nog een deel van hun teruggeleverde stroom kunnen wegstrepen tegen het eigen verbruik — alleen niet meer volledig. Voor kopers die overwegen zelf panelen bij te plaatsen na aankoop, is de btw-vrijstelling op zonnepanelen voor woningen nog altijd van kracht, wat de aanschaf van een gemiddelde installatie van tien panelen met zo'n zeshonderd tot achthonderd euro verlaagt. Gemeenten als Utrecht en Amsterdam bieden daarnaast nog altijd een lokale duurzaamheidslening tegen een rente die vaak lager ligt dan een reguliere consumptieve lening bij de Rabobank of ING.
Niet elke koper weet dit, en dat is precies waar verkopers hun voordeel mee kunnen doen: leg in de verkoopdocumentatie uit welke subsidie- en fiscale voordelen een koper meekrijgt door voor dit huis te kiezen in plaats van te wachten tot de salderingsregeling in 2027 helemaal verdwijnt.
Waar verkopers vaak de mist ingaan
- Geen garantiebewijs of installatiedatum kunnen tonen — een koper wil weten of de fabrieksgarantie van vaak twintig tot vijfentwintig jaar op de panelen nog loopt.
- De opbrengst overdrijven in de advertentie zonder onderbouwing; een simpele export uit de app van de omvormer, of dat nu SolarEdge, Enphase of SMA is, overtuigt een koper veel sneller dan een rond getal uit het hoofd.
- Vergeten te vermelden of de installatie is meeverzekerd via de opstalverzekering, wat kopers vaak zelf moeten regelen bij de eigen verzekeraar na de overdracht.
Wat kopers juist wél moeten checken voor ze meebieden op het "gouden dak"
Voor kopers is het verstandig om niet alleen op het aantal panelen te vertrouwen, maar zelf de jaaropbrengst te laten zien in kilowattuur, niet in euro's — de euro-besparing verandert namelijk mee met de energieprijzen, terwijl kilowattuur een stabiele maatstaf blijft. Een gemiddeld paneel van 400 wattpiek levert in Nederland zo'n 370 tot 400 kilowattuur per jaar op, afhankelijk van de dakrichting en eventuele schaduw van bomen of buurpanden. Bij een zuidgericht dak zonder schaduw mag een koper een hogere opbrengst verwachten dan bij een dak op het oosten of westen, en dat verschil kan oplopen tot twintig procent.
Een ander punt waar kopers vaak overheen lezen: wie is eigenaar van de panelen? Bij sommige woningen zijn de panelen namelijk geleased via een aanbieder als Eneco of Greenchoice, met een lopend contract dat overgaat op de nieuwe eigenaar — inclusief de resterende maandelijkse termijnen. Een koper die dit over het hoofd ziet, betaalt in feite mee aan een lening die hij nooit is aangegaan.
De rol van de hypotheekverstrekker
Banken als ING en Rabobank rekenen zonnepanelen inmiddels standaard mee in de energieprestatie-inschatting van een woning, wat in sommige gevallen een iets ruimere hypotheek mogelijk maakt via de energiebespaarhypotheek. Dit voordeel geldt echter alleen wanneer de panelen zijn meegefinancierd of aantoonbaar eigendom zijn van de verkoper, niet wanneer ze geleased zijn. Verkopers die dit onderscheid niet helder maken in het dossier, vertragen de hypotheekaanvraag van de koper onnodig — en dat merkt de makelaar meestal pas wanneer de koper al een bod heeft uitgebracht.
Een thuisbatterij: verkoopargument of nog te vroeg?
Steeds meer verkopers vragen zich af of een thuisbatterij, zoals de Zonneplan Thuisbatterij of een Tesla Powerwall, de verkoopprijs verder verhoogt nu de salderingsregeling afbouwt. Het eerlijke antwoord is: nog nauwelijks, omdat de meeste kopers de meerwaarde ervan pas na 2027 volledig gaan waarderen, wanneer salderen definitief verdwijnt. Wie toch overweegt te investeren vlak vóór de verkoop, kan beter wachten — het rendement op een batterij van gemiddeld vierduizend tot zesduizend euro verdien je simpelweg niet terug in de paar maanden tot de overdracht.
Het beste moment om te verkopen met zonnepanelen
Verkopers die hun huis in het voorjaar op de markt zetten, profiteren ervan dat de meest recente jaaropbrengst dan net binnen is via de jaarafrekening van de energieleverancier — een concreet cijfer dat veel overtuigender werkt dan een schatting. Wie in de winter verkoopt, kan beter de jaaropbrengst van het voorgaande kalenderjaar gebruiken in plaats van de wintermaanden zelf, omdat een winterse opbrengst van slechts enkele procenten een vertekend beeld geeft van wat de panelen het hele jaar door leveren.
Onze aanbeveling voor verkopers
Vraag de opbrengstgegevens van de laatste drie jaar op bij de leverancier en neem ze letterlijk op in het verkoopdossier, samen met het bouwjaar van de omvormer. Vermijd de verleiding om de meerwaarde zelf in te schatten op basis van wat de installateur ooit beloofde: laat een taxateur die specifiek naar het energielabel kijkt, apart rapporteren over het effect van de panelen, los van de algemene woningtaxatie. Dat kost meestal niet meer dan honderd euro extra, maar voorkomt precies de discussie die het stel uit Zwolle achteraf liever had vermeden.
Zestien panelen op het dak zijn geen garantie voor een hogere vraagprijs. Wel zijn ze, mits goed gedocumenteerd, een reëel argument aan de onderhandelingstafel — en dat is iets anders dan het "gouden dak" waar de eerste makelaar het over had.