Marieke uit Utrecht had haar tweede woning al drie jaar op het oog toen haar boekhouder haar afgelopen voorjaar een vraag stelde die ze niet had verwacht: waarom koop je 'm niet via een bv? Ze had het vermogensrendement in box 3 altijd als een vervelende bijkomstigheid gezien, iets dat je gewoon meebetaalt zodra je een tweede woning verhuurt. Pas toen haar boekhouder de sommen naast elkaar legde, besefte ze dat de keuze tussen privé en bv haar op termijn duizenden euro's per jaar kon schelen — of juist niet, afhankelijk van hoeveel panden ze uiteindelijk wilde aanhouden.
Waarom de bv opeens weer op tafel ligt
Voor de gemiddelde particuliere verhuurder is een tweede woning gewoon vermogen in box 3, en dat vermogen wordt belast op basis van een fictief rendement, niet op basis van de huur die je daadwerkelijk int. Voor de categorie "overige bezittingen" — waar verhuurd vastgoed onder valt — rekent de Belastingdienst in 2026 nog altijd met een forfaitair rendement van rond de 6 procent, belast tegen 36 procent. Een appartement van 340.000 euro dat je verhuurt, levert dan op papier zo'n 20.500 euro fictief rendement op, waarover je grofweg 7.380 euro belasting betaalt. Dat bedrag verandert niet als de huurder een maand later vertrekt en de woning drie maanden leegstaat, en dat is precies waar steeds meer verhuurders over struikelen. Een bv werkt fundamenteel anders. Daar betaal je vennootschapsbelasting over de daadwerkelijke winst — huurinkomsten minus rente, onderhoud, afschrijving en beheerkosten — in plaats van over een fictief bedrag. Bij een paar rustige jaren met weinig onderhoud kan dat voordeliger uitpakken dan box 3. Bij een jaar met een lekkage, een nieuwe cv-ketel en twee maanden leegstand kan het net zo goed averechts werken, want dan betaal je in privé alsnog dat vaste forfaitaire bedrag terwijl de bv in zo'n scenario juist minder winst — en dus minder belasting — laat zien.
Hoe de vennootschapsbelasting werkt
De vennootschapsbelasting kent twee schijven: 19 procent over de eerste 200.000 euro winst en 25,8 procent daarboven. Voor de meeste particuliere verhuurders met één of twee panden blijft de winst ruim binnen die eerste schijf. Het probleem zit 'm niet in die 19 procent zelf, maar in wat er gebeurt zodra je het geld uit de bv wilt halen. Keer je de winst uit als dividend, dan volgt er nog een aanmerkelijkbelangheffing van 24,5 procent tot 67.000 euro en 31 procent daarboven. Tel beide heffingen bij elkaar op en je landt al snel op een gecombineerde belastingdruk van 40 tot 44 procent — hoger dan de 36 procent die je in box 3 betaalt. Beter is: reken eerst door wat er daadwerkelijk overblijft nádat je het geld uit de bv hebt gehaald, niet alleen de vennootschapsbelasting op papier. Wie het rendement binnen de bv laat zitten en herinvesteert in een volgend pand, ontloopt die tweede heffing voorlopig. Moet je het geld daarentegen uit de bv halen om bijvoorbeeld de eigen hypotheek af te lossen, dan betaal je uiteindelijk vaak meer dan in privé. De bv is dus geen trucje dat automatisch belasting bespaart — het is een structuur die alleen loont als je een duidelijk herinvesteringsplan hebt.
De aankoop zelf: duurder financieren, hogere overdrachtsbelasting
Koop je een niet-eigen-woning — of dat nu privé of via een bv is — dan betaal je 10,4 procent overdrachtsbelasting in plaats van de 2 procent voor een eigen woning. Dat percentage verandert niet door de rechtsvorm waarin je koopt. Wat wél verandert, is de financiering. Een zakelijke verhuurhypotheek bij banken als Rabobank of ABN AMRO ligt doorgaans 1 tot 1,5 procentpunt hoger dan een vergelijkbare particuliere hypotheek, en de meeste geldverstrekkers financieren via een bv maximaal 70 tot 75 procent van de marktwaarde in plaats van de 90 procent die bij een particuliere aankoop nog gangbaar is.
De notaris rekent twee keer mee
Breng je een bestaand privépand later alsnog in de bv in, dan reken je opnieuw overdrachtsbelasting over de marktwaarde op het moment van inbreng, plus mogelijk inkomstenbelasting over de waardestijging sinds aankoop. Daar komen de oprichtingskosten van de bv zelf nog bij: een notariële akte van oprichting kost tussen de 500 en 1.000 euro, en de jaarlijkse boekhoudkundige verplichtingen — jaarrekening, deponering bij de Kamer van Koophandel, aangifte vennootschapsbelasting — lopen bij een gespecialiseerd kantoor al snel op tot 1.500 à 2.500 euro per jaar.
Dat klinkt als een dure grap, en voor de meeste particulieren die één tweede woning overwegen is het dat ook. Bij een grotere portefeuille — vanaf een stuk of vier, vijf panden — kantelt de rekensom vaak wel, simpelweg omdat de vaste kosten van de bv zich over meer huurinkomsten verspreiden en het verschil tussen fictief en werkelijk rendement zwaarder gaat wegen.
Wat het stappenplan er in de praktijk uitziet
Wie eenmaal besluit om via een bv te kopen, merkt dat het traject langer duurt dan een gewone particuliere aankoop. Eerst richt je de bv op bij de notaris, inclusief inschrijving bij de Kamer van Koophandel — reken op een doorlooptijd van één tot twee weken zodra de statuten rond zijn. Daarna open je een zakelijke bankrekening, wat bij sommige banken zelf ook weer twee tot drie weken kan duren vanwege de verplichte ken-uw-klant-toetsing. Pas als die rekening actief is, kun je de zakelijke hypotheekaanvraag indienen, en die aanvraag vraagt om een ondernemingsplan, prognoses van de huurinkomsten en vaak een persoonlijke borgstelling van de aandeelhouder — de bank wil zekerheid, ook al koopt de bv formeel het pand.
Reken in totaal op zes tot tien weken tussen de eerste afspraak bij de notaris en de sleuteloverdracht, tegenover twee tot vier weken bij een particuliere aankoop met een vlot verlopende financiering. Voor wie op een krappe markt een bod uitbrengt, is die extra doorlooptijd geen bijzaak: een verkoper die kan kiezen tussen een particuliere koper die morgen kan tekenen en een bv die eerst nog moet worden opgericht, kiest in de praktijk vaak voor de snellere partij, ook bij een gelijk bod.
De verborgen nadelen op een rij
Naast de kosten die hierboven al aan bod kwamen, zijn er een paar nadelen die verhuurders pas tegenkomen als ze al een stuk op weg zijn:
- Dubbele belasting bij uitkering: eerst vennootschapsbelasting over de winst, daarna aanmerkelijkbelangheffing zodra je het geld als dividend naar privé haalt.
- Verlies van hypotheekrenteaftrek zoals je die van een eigen woning kent — bij een bv trek je financieringslasten af als bedrijfskosten, wat fiscaal anders werkt en niet altijd gunstiger uitpakt.
- Beperktere flexibiliteit bij verkoop, omdat een koper vaak liever het pand koopt dan de aandelen van de bv, wat weer tot een aparte onderhandeling over de structuur van de transactie leidt.
- Een boekhouder of fiscalist die de aangiftes verzorgt is bij een bv vrijwel altijd verplicht, terwijl je dat bij een privéwoning zelf kunt doen — en dat weegt door in de jaarlijkse kosten, in verzekeringspremies en soms ook in de voorwaarden van de aansprakelijkheidsverzekering, om nog maar te zwijgen over de tijd die de administratie zelf kost.
Voor wie is de bv wél interessant?
Vanaf een taxatiewaarde van pakweg 1,2 miljoen euro aan verhuurd vastgoed wordt de vergelijking pas echt de moeite waard.
Dat is geen toevallige grens. Onder dat bedrag wegen de extra administratie, de duurdere financiering en de dubbele heffing bij uitkering zelden op tegen de besparing ten opzichte van box 3. Daarboven, en zeker bij verhuurders die structureel willen uitbreiden en de huurinkomsten telkens weer in een volgend pand steken, wordt het fictieve rendement in box 3 een steeds zwaarder blok aan het been, terwijl de bv juist ruimte biedt om winst belastingvrij — tot het moment van uitkering — te laten groeien. Ondernemers die toch al een bv hebben voor ander werk, overwegen soms een aparte vastgoed-bv juist om de aansprakelijkheid en de boekhouding gescheiden te houden van de rest van de onderneming.
Vermijd de bv als je maar één verhuurwoning hebt en de komende jaren geen uitbreiding plant. De oprichtingskosten en de jaarlijkse administratie wegen dan zelden op tegen wat je bespaart, en je verliest bovendien de flexibiliteit om het pand zonder gedoe weer in privé te verkopen. Wie twijfelt, kan het beste een fiscalist een concrete doorrekening laten maken op basis van de eigen situatie — de aankoopprijs, de verwachte huur, het aantal panden op de langere termijn en de vraag of het rendement wordt uitgekeerd of herinvesteerd bepalen samen of de bv daadwerkelijk voordeel oplevert.
Wat de meeste adviseurs er niet bij zeggen
Een bv-structuur beschermt je privévermogen ook tegen aansprakelijkheid die uit het verhuurde pand zelf voortkomt — een huurder die letsel oploopt door achterstallig onderhoud bijvoorbeeld raakt in de eerste plaats het vermogen van de bv, niet je eigen huis of spaargeld. Voor verhuurders met meerdere panden en personeel of een beheerder in dienst is dat op zichzelf al reden genoeg om de structuur te overwegen, los van de fiscale rekensom. Marieke koos uiteindelijk voor privé: met één woning en geen concrete plannen voor uitbreiding woog de extra administratie niet op tegen het verschil in belastingdruk, en dat is voor de meeste verhuurders met haar profiel nog altijd de nuchtere uitkomst.