Terwijl het kabinet op Prinsjesdag, dinsdag 15 september, de contouren van het Belastingplan 2027 presenteerde, deed zich op de hypotheekmarkt een tegenovergestelde beweging voor. De gemiddelde rente voor een hypotheek met 10 jaar rentevaste periode en Nationale Hypotheek Garantie (NHG) klom naar ongeveer 4,17 procent — het hoogste niveau van heel 2026, aldus een analyse van Independer op basis van een peildatum van 11 september. Voor wie een woning wil kopen, vallen deze twee ontwikkelingen niet los van elkaar te lezen: fiscaal wordt kopen en verhuren op een aantal punten voordeliger, maar lenen wordt tegelijkertijd duurder — een financiële puzzel die geïnteresseerde kopers dit najaar zelf moeten oplossen.
Hypotheekrente op het hoogste punt van het jaar
Independer wijt de stijging vooral aan de onrust rond het conflict tussen Iran en de Verenigde Staten, die via hogere energieprijzen en aanhoudende inflatiezorgen doorwerkt op de kapitaalmarkt. Banken zien hun eigen financieringskosten oplopen en berekenen dat door in de hypotheektarieven. De variabele rente lag op de peildatum gemiddeld op 3,85 procent, tien jaar vast met NHG op 4,17 procent en dertig jaar vast op 4,67 procent — in alle gevallen de duurste rentes sinds januari.
Concreet betekent dat voor een koper die 350.000 euro leent op een annuïteitenhypotheek van dertig jaar: bij 3,5 procent rente is de bruto maandlast ongeveer 1.572 euro, bij 4,5 procent loopt dat op tot 1.773 euro. Een verschil van bijna 200 euro per maand voor exact dezelfde lening. Een hogere rente drukt bovendien de maximale hypotheek die een huishouden met eenzelfde inkomen kan krijgen, wat vooral kopers rond de grens van hun leencapaciteit raakt.
Overdrachtsbelasting: kopers zelf bewonen blijven op 2 procent
Voor wie een woning koopt om er zelf te gaan wonen, verandert er weinig: het tarief van de overdrachtsbelasting blijft 2 procent. Voor beleggers, verhuurders en kopers van een tweede woning of vakantiewoning ligt dat anders. Het kabinet wil het tarief voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen, per 2027 verder verlagen van de huidige 8 procent naar 7 procent. Bij een woning van 500.000 euro scheelt dat 5.000 euro bij de aankoop. Voor bedrijfspanden en aanhorigheden blijft het hogere tarief van 10,4 procent gelden.
Nog niet definitief.
Het gaat vooralsnog om een voorgenomen maatregel uit de Miljoenennota; de Tweede Kamer moet het Belastingplan 2027 dit najaar nog behandelen en kan onderdelen wijzigen. Opvallend is bovendien de onderliggende spanning: het kabinet wil investeren in huurwoningen aantrekkelijker maken door beleggers fiscaal tegemoet te komen, terwijl datzelfde kabinet elders juist starters wil beschermen tegen concurrentie van diezelfde beleggers op de betaalbare koopwoningmarkt. Beide doelen wringen in de praktijk op precies hetzelfde segment.
Starters krijgen meer ruimte, maar niet overal evenveel
Voor kopers tussen de 18 en 35 jaar gaat de startersvrijstelling van de overdrachtsbelasting per 2027 omhoog van 555.000 naar 615.000 euro. Wie voor het eerst een huis koopt en onder die grens blijft, betaalt geen overdrachtsbelasting. Die grens ligt inmiddels ruim boven de NHG-grens van 470.000 euro die sinds 1 januari 2026 geldt: een starter die tussen die twee bedragen koopt, is nog altijd vrijgesteld van overdrachtsbelasting, maar loopt de lagere rente mis die NHG oplevert. Bij de huidige renteverschillen tussen wel en niet NHG kan dat op jaarbasis honderden euro's schelen.
Wie de hypotheek (bijna) heeft afgelost, betaalt volgend jaar meer
Een minder besproken maatregel raakt vooral oudere huiseigenaren met een kleine of afgeloste hypotheekschuld. De Wet Hillen compenseert normaal gesproken het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare hypotheekrente, maar die compensatie wordt volgens een versneld schema afgebouwd. In 2027 is nog 67,07 procent van dat verschil aftrekbaar, tegen 71,87 procent in 2026. De regeling verdwijnt door de versnelling uiteindelijk in 2041 in plaats van, zoals oorspronkelijk gepland, in 2048. Voor huishoudens die trots hun hypotheek hebben afgelost, is het resultaat ironisch: fiscaal gezien wordt aflossen jaar na jaar iets minder lonend.
Beleggers en tweede woningen: box 3 wordt duurder
Wie een tweede woning, spaargeld boven de vrijstelling of beleggingen bezit, valt in box 3. Het forfaitaire rendement voor overige bezittingen — waaronder een tweede woning — stijgt volgens de huidige plannen van 6,0 procent in 2026 naar 6,37 procent in 2027. Het heffingsvrije vermogen gaat wel iets omhoog, van 59.357 naar 60.098 euro per persoon, en het tarief blijft op 36 procent staan. Per saldo kan de aankoop van een tweede woning in 2027 dus goedkoper uitpakken dankzij de lagere overdrachtsbelasting, terwijl het bezit ervan fiscaal juist zwaarder wordt belast. Een overgang naar belasting op het werkelijk behaalde rendement in box 3 staat gepland, maar op zijn vroegst voor 2028 — het huidige forfaitaire systeem blijft dus nog minstens één jaar langer in gebruik dan sommige beleggers hadden gehoopt.
Huurders: middenhuur op de schop, sociale huur aan een plafond
Voor huurders van een sociale huurwoning geldt sinds 1 juli 2026 een maximale huurverhoging van 4,1 procent; wat er vanaf juli 2027 gaat gelden, maakt het kabinet later bekend. Interessanter voor de bredere woningmarkt is de aangekondigde aanpassing van het woningwaarderingsstelsel voor de middenhuur. Het kabinet wil voorkomen dat verhuurders hun middenhuurwoningen massaal verkopen omdat verhuren, mede door eerdere regelgeving, financieel minder aantrekkelijk is geworden. Vanaf 2027 wordt gekeken naar een andere puntentoekenning, zodat verhuur van deze woningen aantrekkelijker blijft. Of dat de uitstroom van middenhuurwoningen daadwerkelijk stopt, moet in de praktijk nog blijken.
Bouwdoelstelling blijft op 100.000 woningen per jaar
Op de langere termijn zet het kabinet in op de bouw van 100.000 woningen per jaar, met extra aandacht voor ouderen, studenten en middeninkomens. Voor de periode 2028 tot en met 2034 komt 100 miljoen euro extra beschikbaar voor het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen, dat nieuwbouwwoningen bereikbaarder moet maken voor kopers met een middeninkomen. Voor de bouw van zorggeschikte en geclusterde woningen, die de doorstroming van ouderen moet bevorderen, trekt het kabinet tussen 2032 en 2035 nog eens 635 miljoen euro uit. Wie hoopt dat dit op korte termijn tot meer aanbod leidt in bijvoorbeeld de regio Amsterdam-IJmond of andere gespannen deelmarkten, moet zich wel realiseren dat het hier om meerjarige programma's gaat, niet om een oplossing voor komend voorjaar.
Kopers met een NHG-hypotheek krijgen daarnaast te maken met een nieuwe regel: bij de aankoop van een woning — geen appartement — met energielabel E, F of G wordt vanaf 2027 automatisch een bedrag gereserveerd voor energiebesparende maatregelen, het zogeheten Energiebespaarbudget. Dat budget telt mee binnen de bestaande maximale hypotheekruimte en is dus geen extra leenmogelijkheid, maar een verplichte oormerking van een deel daarvan.
Wat betekent dit nu voor u als koper, verkoper of verhuurder?
Geen van deze maatregelen is op zichzelf doorslaggevend voor de woningmarkt. Beschikbaarheid, rente, inkomensontwikkeling en bouwproductie bepalen minstens zoveel, zo benadrukken makelaars deze week — een reëel beeld krijgt u pas als u al deze factoren samen bekijkt, niet één maatregel uitgelicht. Voor kopers die dit najaar willen tekenen, is de praktische conclusie dat een fiscaal iets gunstiger klimaat voor 2027 niet automatisch een goedkopere maandlast oplevert zolang de hypotheekrente op het huidige niveau blijft hangen. Verkopers doen er ondertussen goed aan een realistische vraagprijs te hanteren: de markt is weliswaar nog altijd krap, maar reageert inmiddels merkbaar gevoeliger op een hogere rente dan een jaar geleden.
De definitieve cijfers — met name het exacte aftrektarief voor hypotheekrente en de precieze WOZ-grenzen voor het eigenwoningforfait in 2027 — worden pas na de begrotingsbehandeling in de Tweede Kamer dit najaar vastgesteld. Tot die tijd gelden de percentages uit de Miljoenennota als voorgenomen beleid, niet als definitief recht.