Marieke en haar vriend stonden in juni op een bezichtiging in Zoetermeer, een jaren-70-tussenwoning van 462.000 euro met enkel glas en een gasgestookte cv-ketel. De makelaar noemde het bedrag "nog net onder de NHG-grens" alsof dat de doorslag moest geven, en eerlijk gezegd werkte het. Ze tekenden een half jaar eerder nog een huurcontract op basis van hun gezamenlijke inkomen, en het verschil tussen wel of geen Nationale Hypotheek Garantie loopt al snel op tot een paar duizend euro aan rentekorting over de looptijd. Wat ze toen niet wisten: de grens waarop ze hun bod baseerden, was drie weken eerder al verouderd. Sinds 1 januari 2026 ligt de NHG-grens niet meer op 450.000 euro, maar op 470.000 euro — en voor wie verduurzaming meefinanciert, ligt hij nog een stuk hoger. Voor de financiële planning van een koper als Marieke maakt dat verschil vaak meer uit dan een half procentpunt rente.
De nieuwe grens: 470.000 euro voor alle woningtypen
Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), de stichting achter de Nationale Hypotheek Garantie, heeft de kostengrens voor 2026 vastgesteld op 470.000 euro. Dat is een stijging van 20.000 euro ten opzichte van 2025, toen de grens nog op 450.000 euro lag. Voor kopers betekent dit concreet: een woning met een koopsom of getaxeerde waarde tot 470.000 euro komt in aanmerking voor NHG, ongeacht het woningtype. Die laatste toevoeging is niet triviaal — vóór 2026 bestonden er onderscheiden tussen woningtypen die de garantie in specifieke gevallen konden beperken. Vanaf dit jaar geldt één grens voor iedereen, van het rijtjeshuis in Zoetermeer tot de vrijstaande woning in het Gooi, zolang de prijs onder het plafond blijft.
De grens wordt niet politiek bepaald, wat je misschien zou verwachten van een instrument met zoveel invloed op de hypotheekmarkt. Het WEW berekent hem aan de hand van de gemiddelde woningprijs over de voorafgaande 27 maanden, opgehoogd met 5 procent. Dat is een bewust vertraagd mechanisme: de grens loopt achter de actuele markt aan, niet ervoor. In een markt met stijgende prijzen — en dat is de Nederlandse woningmarkt al enkele jaren — betekent dit dat de NHG-grens structureel een stap achter de werkelijke koopsommen aan hobbelt. Wie nu een huis zoekt tegen 475.000 euro, valt dus net buiten de garantie, ook al voelt dat bedrag in de praktijk niet wezenlijk anders aan dan 468.000 euro.
498.200 euro: de hogere grens voor wie verduurzaamt
Wie energiebesparende voorzieningen meefinanciert in de hypotheek, krijgt een ruimere marge. Voor die situatie ligt de NHG-grens op 498.200 euro — ruim 28.000 euro boven de standaardgrens. Het extra bedrag boven de 470.000 euro moet wel daadwerkelijk aan energiebesparing worden besteed: isolatie, een warmtepomp, zonnepanelen of vergelijkbare maatregelen die het energielabel van de woning verbeteren. Je kunt het niet gebruiken om simpelweg een duurdere woning te kopen zonder dat er iets aan de energieprestatie verandert.
Voor een koper die toch al van plan was te verduurzamen, is dit een reëel voordeel: het meefinancieren van bijvoorbeeld dakisolatie en een hybride warmtepomp hoeft dan niet uit eigen middelen of een aparte lening te komen, en blijft binnen de NHG-dekking vallen. Voor wie er alleen op rekent om een duurdere woning binnen de garantie te persen, is het minder interessant dan het lijkt — de bank en de taxateur controleren of het extra bedrag daadwerkelijk aan de opgegeven maatregelen wordt besteed, en een aannemersofferte of energieprestatieadvies is meestal een voorwaarde om het bedrag daadwerkelijk uitgekeerd te krijgen. Pas als de geldverstrekker die stukken heeft geëvalueerd, wordt het extra deel van het bedrag daadwerkelijk vrijgegeven — reken er dus niet op dat je het geld al bij de notariële overdracht in handen hebt.
Wat telt mee als energiebesparende voorziening
- Dak-, vloer- of spouwmuurisolatie
- Vervanging van enkel glas door HR++ of triple glas
- Een warmtepomp, hybride of volledig elektrisch
- Zonnepanelen en de bijbehorende omvormer
- Een energiezuiniger ventilatiesysteem
De prijs van de garantie: de borgtochtprovisie
NHG is geen gratis verzekering. Bij het afsluiten betaal je eenmalig 0,4 procent van het hypotheekbedrag aan borgtochtprovisie. Op een hypotheek van 300.000 euro komt dat neer op 1.200 euro — een reëel bedrag, dat je in de meeste gevallen bovenop de koopsom voldoet en dus niet uit de hypotheek zelf financiert. Tegenover die kosten staat een rentevoordeel: geldverstrekkers rekenen doorgaans een lagere hypotheekrente voor leningen met NHG, omdat het risico op restschuld voor de bank grotendeels wordt afgedekt door het waarborgfonds. Bij de meeste aanbieders schommelt dat verschil rond enkele tienden van een procentpunt — genoeg om de eenmalige premie binnen een paar jaar terug te verdienen, zeker bij een hypotheek boven de drie ton.
Wat vaak vergeten wordt: die rentekorting is niet gegarandeerd voor de hele looptijd. Sommige geldverstrekkers verschillen amper in tarief tussen NHG- en niet-NHG-hypotheken zodra de rentevaste periode afloopt en je gaat oversluiten, terwijl andere het voordeel structureel aanhouden. Het loont dus om bij de vergelijking niet alleen naar de instaptarief te kijken, maar naar het beleid van de geldverstrekker op langere termijn — iets waar een simpele rentevergelijker vaak geen antwoord op geeft.
Wat de hogere grens betekent voor wie nu zoekt
Voor kopers die momenteel actief zoeken, verandert de verhoging naar 470.000 euro het speelveld op een paar concrete manieren. Ten eerste vallen woningen die vorig jaar nog boven de grens lagen, dit jaar mogelijk wél binnen bereik van de garantie — met name in regio's waar de gemiddelde koopsom tussen de 450.000 en 470.000 euro schommelt, zoals delen van Utrecht-stad, Haarlemmermeer en het oosten van Noord-Brabant. Ten tweede verschuift de onderhandelingsdynamiek: makelaars en verkopers weten dat een vraagprijs net onder de 470.000 euro een breder koperspubliek aantrekt, wat de druk op woningen rond dat bedrag juist kan opvoeren in plaats van verlichten.
Overweeg je een woning die net boven de standaardgrens ligt maar wel verduurzaming vraagt — een oud huis met enkel glas en een verouderde ketel, bijvoorbeeld — dan loont het de moeite om vooraf uit te rekenen of de energiebespaargrens van 498.200 euro uitkomst biedt. Dat vraagt wel discipline: je moet het extra bedrag aantoonbaar aan de opgegeven maatregelen besteden, en niet elke geldverstrekker werkt daarbij even soepel met offertes en nacalculaties. Vraag bij de hypotheekadviseur expliciet naar het beleid van de betreffende bank voordat je op basis van de hogere grens gaat bieden.
Er is nog een derde groep die vaak over het hoofd wordt gezien: kopers die hun hypotheek willen oversluiten of uitbreiden voor een verbouwing. Ook bij een tweede hypothecaire inschrijving of een verhoging van een bestaande NHG-hypotheek geldt de nieuwe grens van 470.000 euro als toetsingskader, niet de grens die gold toen de oorspronkelijke hypotheek werd afgesloten. Wie een paar jaar geleden net onder de toenmalige grens van 435.000 euro kocht en nu de zolder wil laten isoleren en ombouwen tot slaapkamer, heeft dus meer financiële ruimte gekregen dan hij misschien beseft — mits de nieuwe getaxeerde waarde van de woning binnen de grens blijft. De situatie zoals die vóór deze verhoging gold — met een lagere grens en dus minder financiële ruimte voor een verbouwing — is voor die groep in één klap veranderd.
De grens voor 2027 is er nog niet
Wie nu al rekent op een volgende verhoging, komt bedrogen uit — in elk geval voorlopig. Het WEW maakt de NHG-grens voor het komende jaar traditioneel pas rond november of december bekend, gebaseerd op de meest actuele 27-maands prijsontwikkeling op dat moment. Een concreet bedrag voor 2027 is er dus nog niet, en speculeren op basis van de huidige trend is riskanter dan het lijkt: de grens kan net zo goed gelijk blijven als opnieuw stijgen, afhankelijk van hoe de woningprijzen zich de rest van dit jaar ontwikkelen. Wie een aankoop uitstelt in de hoop op een ruimere grens in 2027, weegt dat af tegen het risico dat de woning die nu nog beschikbaar is, tegen die tijd verkocht is aan iemand die niet wachtte.
Voor kopers die nu al dicht tegen de 470.000 euro aan zitten, is de praktische les simpel: laat de beslissing niet afhangen van een grens die nog moet worden vastgesteld. De garantie die er nu ligt, met een heldere kostengrens en een aantoonbaar voordeel bij verduurzaming, is een instrument om vandaag te gebruiken — niet om op te wachten.
Wil je toch niet volledig blind varen op de huidige cijfers, dan is de veiligste vuistregel om te rekenen met een marge: ga er bij een woning rond de 465.000 tot 470.000 euro niet automatisch van uit dat de garantie definitief rond is voordat de taxateur heeft gewaardeerd. Kleine verschillen tussen vraagprijs, biedprijs en getaxeerde waarde kunnen een woning net over de grens duwen, en dan beëindig je een aanvraag die op papier al rond leek. Vraag de hypotheekadviseur om dat scenario vooraf door te rekenen, zeker als je meebiedt in een biedingsstrijd waarbij het uiteindelijke bedrag pas op het laatste moment vaststaat.