Op 15 september kreeg de Tweede Kamer het Belastingplan 2027 op haar bureau, en tussen de tientallen wetsvoorstellen zat één regel die voor bijna elke huizenbezitter met een hypotheek meetelt: het maximale tarief waartegen je hypotheekrente aftrekt, gaat omhoog van 37,56 naar 38,16 procent. Klinkt als goed nieuws, en voor wie nog fors aflost is dat het ook. Maar in hetzelfde pakket zit een tweede regel die precies de tegenovergestelde kant op werkt: heb je je hypotheek (bijna) afgelost, dan betaal je in 2027 juist méér belasting over je eigen woning dan dit jaar. Welke van de twee je raakt, hangt af van hoeveel hypotheekschuld je nog hebt. En dat verschil is groter dan de meeste huiseigenaren op dit moment beseffen.
Hypotheekrenteaftrek naar 38,16 procent: wat het concreet betekent
Het maximale aftrektarief van de hypotheekrenteaftrek volgt het tarief van de tweede belastingschijf in box 1, en dat tarief stijgt in 2027 naar 38,16 procent. In 2026 is dat nog 37,56 procent, dus het verschil is met zes tiende procentpunt klein. Op een hypotheekrente van 10.000 euro per jaar — niet ongebruikelijk bij een lening van rond de 350.000 euro tegen de huidige rentestand van ruim 4 procent bij aanbieders als Rabobank en ABN AMRO — levert dat volgend jaar zo'n 60 euro extra belastingvoordeel op. Geen bedrag waar je van gaat verbouwen, maar wel een richting: voor het eerst in jaren stijgt het fiscale voordeel van lenen in plaats van dat het daalt.
Beter is niet blind op dit voordeel te rekenen. Het aftrektarief is een maximum, geen gegarandeerd percentage: je krijgt het pas volledig terug zodra je belastbaar inkomen boven de grens van de tweede schijf uitkomt, ongeveer 76.000 euro in 2026. Verdien je minder, dan reken je over een deel van je rente tegen het lagere tarief van de eerste schijf. Voor tweeverdieners met een gezamenlijk inkomen boven die grens is de stijging dus reëel voordeel. Voor starters met een modaal inkomen scheelt het in de praktijk nauwelijks iets, en daar helpt de hogere startersvrijstelling volgend jaar meer dan een paar tiende procentpunt renteaftrek.
Het eigenwoningforfait: het percentage blijft, de rekensom niet
Het eigenwoningforfait is het bedrag dat de Belastingdienst optelt bij je belastbaar inkomen omdat je in een eigen huis woont, berekend als percentage van de WOZ-waarde. Voor woningen tot 1.360.000 euro blijft dat percentage in 2027 gewoon 0,35 procent — de grens zelf stijgt licht, van 1.350.000 naar 1.360.000 euro, maar voor verreweg de meeste huizenbezitters verandert er aan het tarief zelf niets. Boven die grens geldt 2,35 procent over het meerdere, een tarief dat vooral speelt in dure delen van Noord-Holland en het Gooi. Wat wél verandert, is de WOZ-waarde waarover je dat percentage betaalt: de Waarderingskamer verwacht voor 2027 een stijging tussen de 5,5 en 7,5 procent, gebaseerd op de waarde van je woning op 1 januari 2026. Die beschikking krijg je pas begin 2027 op de mat, dus de stijging van dit jaar tel je feitelijk pas volgend jaar mee. Gemeenten bepalen bovendien los daarvan hun eigen ozb-tarief, dus een hogere WOZ-waarde vertaalt zich niet automatisch in een even hoge stijging van je gemeentelijke belasting.
Neem een woning met een WOZ-waarde van 350.000 euro dit jaar. Stijgt die waarde met 6 procent, het midden van de raming, dan komt de WOZ-waarde in de beschikking van begin 2027 uit op ongeveer 371.000 euro. Het eigenwoningforfait loopt dan op van 1.225 naar zo'n 1.299 euro — een verschil van 74 euro dat bij je belastbaar inkomen wordt opgeteld, niet dat je rechtstreeks aan belasting betaalt. Vermijd de vergissing om dat bedrag te verwarren met de daadwerkelijke belastingaanslag: wat je uiteindelijk meer betaalt, hangt af van je marginale tarief en ligt op dit soort bedragen meestal tussen de 25 en 30 euro per jaar.
De Wet Hillen: duurder wonen als je (bijna) niets meer hoeft af te lossen
Wie zijn hypotheek al heeft afgelost, merkt weinig van de hogere renteaftrek — en juist die groep wordt in 2027 het hardst geraakt.
De Wet Hillen zorgt er sinds 2005 voor dat je niet volledig belasting betaalt over het eigenwoningforfait als daar weinig of geen aftrekbare hypotheekrente tegenover staat. Die regeling wordt sinds 2019 afgebouwd, en sinds dit jaar gaat dat sneller: met 4,8 procentpunt per jaar in plaats van de eerdere 3,33 procentpunt. Concreet mag je in 2026 nog 71,867 procent van het verschil tussen je forfait en je renteaftrek belastingvrij houden; in 2027 daalt dat naar ongeveer 67,07 procent. Rond 2041 is de aftrek helemaal verdwenen. Vanaf dat moment betaal je als schuldenvrije huiseigenaar volledig belasting over het eigenwoningforfait, alsof je nog een hypotheek hebt maar dan zonder het bijbehorende renteaftrek-voordeel. Voor wie in de jaren negentig of vroege jaren 2000 een huis kocht en die hypotheek intussen grotendeels heeft afgelost — een groep die in Nederland niet klein is — telt dat elk jaar iets harder mee.
Neem een woning met een WOZ-waarde van 500.000 euro en een volledig afgeloste hypotheek. In 2026 is het eigenwoningforfait 1.750 euro, waarvan je met de Wet Hillen-aftrek van 71,867 procent zo'n 1.258 euro belastingvrij houdt; je betaalt dan over het resterende bedrag van 492 euro, tegen het tarief van de tweede schijf, ongeveer 185 euro belasting. Stijgt de WOZ-waarde met 6 procent naar 530.000 euro en daalt de aftrek naar 67,07 procent, dan loopt het forfait op naar 1.855 euro, de aftrek naar 1.244 euro en de belasting naar ongeveer 233 euro. Dat is 48 euro meer per jaar — geen bedrag om van wakker te liggen, maar de richting is duidelijk: de aftrek krimpt met een vast percentage terwijl de WOZ-waarde intussen ook meestijgt, en die twee bewegingen stapelen op.
Nog geen wet: wat de Kamer in november en december beslist
Niet alles in dit plaatje ligt al vast. De hogere renteaftrek van 38,16 procent is gekoppeld aan het tarief van de tweede belastingschijf, en dat tarief staat pas vast zodra de Tweede en Eerste Kamer in november en december over het Belastingplan 2027 hebben gestemd. De versnelde afbouw van de Wet Hillen ligt daarentegen al vast sinds vorig jaar, dus die verandert niet meer, wat het ook wordt met de rest van het pakket. Het eigenwoningforfait zelf, het percentage van 0,35, staat evenmin ter discussie; alleen de WOZ-waarde waarover je het betaalt, is een raming van de Waarderingskamer en geen definitief besluit. Met andere woorden: reken de renteaftrek van 38,16 procent nog niet hard in je jaarplanning, maar ga er bij de Wet Hillen gerust van uit dat die doorzet.
Wat betekent dit voor jouw situatie?
Hoe je door deze combinatie van maatregelen komt, hangt vooral af van één vraag: hoeveel hypotheekschuld heb je nog?
- Nog een aanzienlijke hypotheek met renteaftrek: jij profiteert per saldo. De stijging naar 38,16 procent levert een klein voordeel op, en de Wet Hillen raakt je nauwelijks omdat je toch al belasting betaalt over het verschil tussen forfait en renteaftrek.
- Hypotheek bijna of helemaal afgelost: hier werkt het pakket tegen je. Vermijd de gedachte dat een afgeloste hypotheek fiscaal "klaar" is — de Wet Hillen zorgt ervoor dat precies het tegendeel elk jaar iets waarder wordt.
- Je overweegt binnenkort (extra) af te lossen: dat blijft in de meeste gevallen verstandig, al was het maar omdat een lagere schuld ook een lager risico betekent. Reken voor grote aflossingen wel eerst door wat de combinatie van een lagere renteaftrek en een groeiende Wet Hillen-aanslag voor jouw situatie betekent, bijvoorbeeld samen met een hypotheekadviseur.
- Woning boven de 1.360.000 euro WOZ-waarde: voor jou geldt straks het hogere forfait van 2,35 procent over het deel daarboven, een groep die relatief vaak in Amsterdam, Aerdenhout en het Gooi voorkomt.
De datum waarop je notaris de leveringsakte passeert, bepaalt overigens niet welke renteaftrek of welk eigenwoningforfait voor je geldt — voor die twee telt gewoon het kalenderjaar waarin je de rente betaalt of de WOZ-beschikking ontvangt, niet het moment van aankoop of verkoop. Wie in december 2026 nog snel een extra aflossing overweegt puur om het huidige aftrektarief vast te houden, wint daar dus niets mee: het tarief van dat jaar geldt sowieso voor het hele lopende belastingjaar. Bewaar die overweging liever voor waar timing wél verschil maakt, zoals bij de overdrachtsbelasting rond de jaarwisseling — en dat is een ander verhaal dan de hypotheekrenteaftrek.