De brief van de aannemer ligt op de mat: je nieuwbouwwoning wordt opgeleverd op een donderdag in november, om twee uur 's middags. Dat lijkt een prima tijdstip voor het mooiste moment van je hele koopproces, tot je doorrekent. Een grondige rondgang door een heel huis kost tijd, halverwege november gaat de zon rond kwart voor vijf onder, en op zondag 25 oktober gaat de klok bovendien een uur terug. Aan het eind van die middag heb je een document getekend en een sleutelbos in je hand, en vanaf dat moment komen diefstal en beschadiging voor jouw rekening. Wat je in die uren wel of niet laat opschrijven, bepaalt maanden later of de bouwer een kras in het glas, een lekkende radiatorkoppeling of een kromgetrokken binnendeur op zijn kosten herstelt. Ondertussen zit het huis vol water, want beton, cement en gips hebben maandenlang regen en vochtige lucht opgenomen. Een oplevering in het najaar vraagt daarom om een andere voorbereiding dan een oplevering in juni.
Wat er tijdens de oplevering op papier komt
Volgens Vereniging Eigen Huis (VEH) staat in de meeste koop-/aannemingsovereenkomsten dat de bouwer de oplevering minstens 14 dagen van tevoren schriftelijk aankondigt. Je loopt dan samen met hem door de woning, bij voorkeur met een bouwkundige erbij, en alles wat niet klopt gaat in het proces-verbaal van oplevering. Beide partijen tekenen dat document aan het eind, en de bouwer belooft daarmee de genoteerde gebreken te herstellen. In de meeste overeenkomsten staat dat dit uiterlijk binnen 3 maanden moet gebeuren, maar dat is een afspraak uit jouw contract, dus zoek op wat er in jouw koop-/aannemingsovereenkomst staat.
Noteer tijdens de eindinspectie de meterstanden van water, elektriciteit en, als de woning een gasaansluiting heeft, gas. Laat alle kranen lopen, schakel de mechanische ventilatie en de apparatuur aan, en neem de meerwerklijst mee om te zien of het extra werk is uitgevoerd zoals afgesproken. Regel je woonverzekering vóór de sleuteloverdracht, want vanaf de oplevering ligt het risico bij jou.
Een opleveringskeuring is iets anders dan de kwaliteitsborging die de wet voorschrijft. De kwaliteitsborger waakt tijdens de bouwperiode over de kwaliteit en wordt geregeld door de aannemer of de opdrachtgever; een opleveringskeuring is een bouwkundige die op jouw verzoek meekijkt of de woning aan de voorschriften en aan jullie afspraken voldoet. VEH noemt op zijn site een prijs vanaf 310 euro voor zo'n keuring, en een van zijn bouwkundigen vertelt dat er gemiddeld twintig gebreken per woning worden gevonden, meestal krassen en beschadigingen. Dat is de ervaring van één inspecteur en geen landelijke statistiek, maar reken er niet op dat jouw lijst leeg blijft. Boek de keuring zodra je de opleverdatum kent, en vraag de bouwer of de oplevering in de ochtend kan: krassen in glas en schilderwerk zie je in november alleen bij daglicht.
Wanneer weiger je de oplevering?
Bijna nooit.
Volgens VEH kan het alleen als de gebreken zo groot zijn dat je niet in het huis kunt wonen, bijvoorbeeld omdat het enige toilet niet werkt of het verwarmingssysteem ontbreekt. In de meeste overeenkomsten moet de bouwer de woning 'geheel gereed voor bewoning' opleveren, en wie dat niet krijgt, hoeft het proces-verbaal niet te tekenen. Krassen op de ramen of slecht schilderwerk zijn geen reden om te weigeren; die schrijf je op. Weiger je toch, laat dan een opnamerapport opstellen in plaats van een opleveringsrapport, en stuur daarna zo snel mogelijk een aangetekende brief naar de bouwer waarin je schadevergoeding claimt voor de uitgestelde oplevering. In de winter heeft dit een extra kant, want een radiator die in november niet warm wordt, is geen kleinigheid. Zet zo'n gebrek met de ruimte erbij in het proces-verbaal en laat de bouwer een datum voor herstel noteren.
De 5%-regeling: een stok achter de deur, met een klok eraan
De 5%-regeling is het wettelijke recht van een particuliere opdrachtgever die een nieuwe woning laat bouwen om de laatste 5% van de aanneemsom niet direct aan de aannemer te betalen. Het staat in artikel 7:768 van het Burgerlijk Wetboek, en het Informatiepunt Leefomgeving (IPLO) schrijft dat de aannemer het niet kan uitsluiten in zijn algemene voorwaarden. Er zijn volgens VEH twee manieren. Bij een depot wordt de laatste betaaltermijn, meestal 10%, gesplitst: de ene helft betaal je aan de aannemer, de andere 5% van de aanneemsom gaat naar een depot bij de notaris. Bij een bankgarantie staat de bank van de aannemer garant voor die 5% en betaal je de volledige aanneemsom, maar controleer dan vóór de oplevering bij de notaris of die garantie er echt ligt. Is ze er niet of niet goed, dan kun je alsnog 5% in depot storten.
Drie maanden na de oplevering maakt de notaris het depot over aan de aannemer. Staan er dan nog gebreken open, dan mag je een deel in depot laten staan, mits je de notaris daarover schriftelijk informeert voordat die drie maanden zijn verstreken. Dat deel moet in redelijke verhouding staan tot de gebreken. Voor een kras in de keukenla blijft dus niet 5% van de aanneemsom vastgezet, maar bij een zwaarder gebrek, bijvoorbeeld een lekkende dakdoorvoer, ligt dat anders. Dat je het depot altijd mag vormen, ongeacht of er gebreken zijn, betekent daarom nog niet dat het er altijd mag blijven staan.
Heb je je overeenkomst na 1 januari 2024 gesloten, dan heeft de aannemer extra plichten. Hij moet je tussen één en twee maanden na de oplevering schriftelijk wijzen op je opschortingsrecht en een afschrift daarvan naar de notaris sturen. Zonder dat afschrift mag de notaris het geld niet overmaken, ook niet als de drie maanden voorbij zijn (artikel 7:768 BW, zoals IPLO het uitlegt). Bij overeenkomsten van vóór 2024 geldt die plicht niet en moet je de datum zelf bewaken. Verlaat je in geen van beide gevallen op de brief van de aannemer: zet de opleverdatum plus drie maanden in je agenda. Wordt het donderdag 12 november, dan loopt de termijn rond 12 februari af, en een brief aan de notaris die op de laatste dag de deur uitgaat is een gok. Koop je een appartement, dan geldt de regeling volgens VEH ook voor de gemeenschappelijke delen van het complex, zoals het trappenhuis en de garage.
Opleverdossier en gemeente: papier dat je later nodig hebt
Sinds de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) op 1 januari 2024 in werking trad, moet een aannemer bij overeenkomsten van die datum of later een consumentendossier, ook opleverdossier genoemd, aanleveren op het moment dat hij meldt dat het werk klaar is voor oplevering. Volgens artikel 7:757a BW staan daar in elk geval tekeningen en berekeningen, een beschrijving van de materialen en installaties, de gebruiksfuncties en de informatie voor gebruik en onderhoud in. Er zit een haak aan: opdrachtgever en aannemer mogen afspreken dat er geen dossier komt, en dan mis je volgens IPLO mogelijk de gegevens die je zelf moet aanleveren bij de gereedmelding aan de gemeente. Is er een private kwaliteitsborger bij de bouw betrokken, dan geldt volgens VEH bovendien een verbod op ingebruikname zolang een positieve verklaring of een volledig dossier ontbreekt. Informeer daarom ruim vóór de oplevering bij de gemeente of alles in orde is, want een afgesproken verhuisdatum helpt niet als je het huis nog niet mag betrekken.
Garantie en termijnen na de sleuteloverdracht
Na de oplevering lopen er meerdere klokken door elkaar. De garantie- en aansprakelijkheidstermijnen in dit overzicht noemt VEH voor woningen onder Woningborg-, SWK- of BouwGarant-garantie.
| Wat | Termijn | Let op |
|---|---|---|
| Gebreken uit het proces-verbaal | meestal binnen 3 maanden | Staat in je eigen koop-/aannemingsovereenkomst |
| Depot van 5% | tot 3 maanden na oplevering | Een deel vasthouden kan alleen schriftelijk en in verhouding tot de gebreken |
| Algemene garantie | 6 jaar, ingaand 3 maanden na oplevering | Voor sommige onderdelen korter of geen garantie |
| Verborgen gebreken | 5 jaar, bij een ernstig gebrek 20 jaar, ingaand 6 maanden na oplevering | Je moet het gebrek tijdig melden |
| Na je melding | verjaring na 2 jaar | Blijf de bouwer opvolgen |
Meld een gebrek zo snel mogelijk schriftelijk bij de bouwer, want wie te laat meldt, kan de aannemer vaak niet meer aansprakelijk stellen. Geef hem daarna de kans het te herstellen en repareer het niet zelf. Bij een woning onder Woningborg- of BouwGarant-garantie stuur je een kopie van je melding naar de waarborgende instantie; bij SWK is dat niet nodig. Doe je na je melding twee jaar niets, dan kun je het herstel volgens VEH niet meer afdwingen.
De eerste winter in een huis vol bouwvocht
Een nieuwbouwwoning bevat volgens VEH meestal zo'n 4000 liter vocht, ongeveer dertig volle badkuipen, afkomstig uit beton, cement, gips en de maanden regen tijdens de bouw. Na een paar weken voelen oppervlakken droog aan, maar diep in de muren zit nog veel water, en het kan een jaar duren voordat alles droog is. In een huis dat in november wordt opgeleverd valt die droogperiode precies in de maanden waarin je liever alle ramen dichthoudt. VEH adviseert toch te ventileren en rustig op te warmen, met een aantal concrete aanwijzingen:
- Zet regelmatig de ramen en de ventilatieroosters tegelijk open, en laat de binnendeuren de eerste periode half openstaan.
- Verwarm alle ruimtes gelijkmatig en draai de thermostaat per week hooguit één graad omhoog, anders kunnen er scheurtjes ontstaan door te snelle opwarming.
- Zet meubels het eerste jaar vijf centimeter van de buitenmuur, zodat de muur achter de kast ook kan drogen.
- Zet de mechanische ventilatie na de oplevering regelmatig op de hoogste stand.
- Heb je vloerverwarming, gebruik dan het opstookprotocol dat de aannemer er vaak bij meegeeft.
Wees ook voorzichtig met schoonmaken: schilderwerk, voegen en kitranden zijn in het begin kwetsbaar, en te veel water voegt alleen vocht toe aan een huis dat dat toch al kwijt moet. Zie je condens op de ramen, dan wijst dat volgens VEH niet op slecht glas maar op de hoge luchtvochtigheid. Plan de vloerlegger niet meteen na de sleuteloverdracht: VEH rekent met ongeveer een week droogtijd per centimeter vloerdikte, en dat is een vuistregel: ventilatie, temperatuur en luchtvochtigheid bepalen hoe lang het werkelijk duurt. Controleer verder regelmatig de koppelingen van radiatoren en verdelers, want het verwarmingssysteem wordt volgens VEH vaak vlak voor de oplevering op druk gebracht en kan daarna gaan lekken. Meld zo'n lekkage direct en schriftelijk bij de contactpartij die de bouwer heeft opgegeven.
Spoel het toilet de eerste weken helemaal door, zonder de spaarknop. Maak op de dag van de oplevering bovendien foto's met een datum erop van elke kras en elke koppeling die je opschrijft: als de bouwer in februari beweert dat een kras pas daarna is ontstaan, heb je meer aan een foto dan aan één regel in het proces-verbaal.