Twee jaar geleden hing je een bordje in de tuin en had je binnen een week vijf biedingen boven de vraagprijs. Die tijd is voorbij. Wie deze zomer zijn huis te koop zet, merkt dat kopers weer rustig de tijd nemen, een tweede bezichtiging vragen en gewoon onder de vraagprijs durven te bieden. Dat is geen reden tot paniek — het is reden om je verkoop anders aan te pakken dan je buren dat in 2023 deden.
De huizenmarkt is in 2026 afgekoeld, niet ingestort. Huizen worden nog steeds verkocht, alleen duurt het langer en moet je als verkoper meer doen dan een bord plaatsen en achteroverleunen. De gemiddelde verkooptijd is in veel regio's opgelopen van enkele dagen naar enkele weken. Precies daar zit je werk: in die weken het verschil maken tussen een huis dat blijft hangen en een huis dat tegen een nette prijs wegloopt.
De vraagprijs is je belangrijkste beslissing
In een oplopende markt kon je laag inzetten en het overbieden zijn werk laten doen. Dat mechanisme hapert nu. Zet je te hoog in, dan blijft je huis weken op Funda staan, en niets schrikt kopers meer af dan een woning met de status "al 60 dagen te koop". Ze gaan ervan uit dat er iets mis is, ook als dat niet zo is.
Laat daarom een actuele waardebepaling doen door een NVM-makelaar die de straat kent, en kijk zelf op Funda naar wat vergelijkbare huizen in je wijk de afgelopen drie maanden écht hebben opgeleverd — niet wat ze vroegen. Reken erop dat de uiteindelijke verkoopprijs in 2026 vaker ónder de vraagprijs ligt dan erboven. Mijn advies: zet de prijs scherp en realistisch neer, niet als lokkertje en niet als wensdroom. Een huis dat goed geprijsd staat, trekt in de eerste twee weken de meeste serieuze kijkers — die eerste weken zijn goud waard.
Wat een koper deze zomer écht ziet
Kopers zijn kritischer geworden omdat ze het zich kunnen veroorloven. Het energielabel staat hoog op hun lijstje: een huis met label C of slechter roept meteen vragen op over de stookkosten en over wat een verbouwing gaat kosten. Heb je een goed label, zet het dan groot in de advertentie. Heb je het niet, wees dan voorbereid op een gesprek over isolatie en zorg dat je weet wat dubbel glas of dakisolatie ongeveer zou kosten.
- Een frisse, neutrale uitstraling verkoopt beter dan een gestyled interieur uit een woonblad. Witte muren, opgeruimd, geen volle kasten met de deur half open.
- Goede foto's zijn geen luxe maar de eerste bezichtiging — de meeste kopers beslissen op Funda of ze überhaupt langskomen.
- Kleine mankementen die jij al jaren niet meer ziet — een klemmende deur, een kraan die nadruppelt, een loszittende plint — registreert een koper wél, en hij telt ze op.
- De tuin telt deze maanden dubbel: een verzorgde tuin in juli geeft het gevoel van ruimte en zomers buitenleven dat in de winterfoto's nooit overkomt.
Knap de duidelijke gebreken op vóór de eerste bezichtiging, niet erna. Een koper die tijdens de rondleiding al een mentaal lijstje met reparaties maakt, vertaalt dat lijstje rechtstreeks naar een lager bod.
De zomer als verkoopmoment
Veel verkopers wachten met de verkoop tot na de vakantie, omdat "iedereen weg is". Dat klopt maar half. De serieuze kopers — gezinnen die vóór het nieuwe schooljaar willen verhuizen, mensen met een aflopend huurcontract — zijn juist in juli actief en hebben minder concurrentie van andere kijkers. Minder lookers, meer beslissers. Een huis dat begin juli goed in de markt staat, profiteert van die rustigere, gerichtere stroom.
Verkopen en kopen tegelijk: het verschil met twee jaar terug
Wie zijn huis verkoopt om door te stromen, zit in een lastige spagaat. In de oververhitte markt was de grootste angst dat je verkocht en daarna zelf niets meer kon vinden. Nu de markt rustiger is, is er meer ademruimte, maar moet je nog steeds nadenken over de volgorde. Verkoop je eerst, dan weet je precies wat je te besteden hebt, maar loop je het risico tijdelijk te moeten huren. Koop je eerst, dan heb je je droomhuis zeker, maar draag je mogelijk een tijdje dubbele lasten.
Met de huidige hypotheekrente rond de vier procent is een dubbele last zwaarder dan veel mensen denken. Vraag bij je bank na of een overbruggingskrediet — een tijdelijke lening op de overwaarde van je oude huis — voor jou haalbaar is, en laat een ontbindende voorwaarde opnemen die je beschermt als de verkoop van je eigen woning toch tegenvalt. Dat is geen wantrouwen, dat is gewoon je huiswerk doen.
De markt straft in 2026 vooral de verkoper die nog in 2023 leeft: te hoge prijs, te weinig moeite, en de verwachting dat de kopers wel komen aanrennen.
Kies een makelaar die je eerlijk vertelt wat je huis waard is, ook als dat tegenvalt, en niet degene die de hoogste vraagprijs belooft om de opdracht binnen te halen. Die tweede maakt je het eerste kwartaal blij en de rest van het jaar ongeduldig.