Wie deze zomer een huis koopt, merkt dat de markt anders aanvoelt dan twee jaar geleden. De waanzin van tien biedingen boven de vraagprijs op een zaterdagmiddag is voorbij in de meeste regio's, maar goedkoop is het zeker niet geworden. De gemiddelde huizenprijs ligt nog altijd rond de 450.000 euro, en de hypotheekrente schommelt voor een tienjarige rentevaste periode ergens tussen de 3,8 en 4,3 procent, afhankelijk van je geldverstrekker en je energielabel. Dat laatste woord, energielabel, is precies waar veel kopers in juni 2026 over struikelen. Want sinds dit jaar weegt het zwaarder mee dan ooit, en niet iedereen heeft dat door voordat hij tekent.
Het energielabel bepaalt nu mede wat je kunt lenen
Tot voor kort was het energielabel vooral een papiertje dat de makelaar verplicht in de advertentie moest zetten. Dat is veranderd. Banken kijken steeds scherper naar het label, omdat een huis met label G simpelweg duurder is om te bewonen en bij verkoop lastiger overdraagbaar is. Heb je een woning op het oog met label E, F of G, dan loont het om vóór het bod uit te zoeken wat verduurzaming gaat kosten. Een grondige isolatieronde — dak, spouwmuur en vloer samen — komt al snel uit op 12.000 tot 20.000 euro voor een doorsnee tussenwoning, en een warmtepomp daar bovenop tikt richting de 8.000 euro na aftrek van de ISDE-subsidie. Het goede nieuws: je mag dat bedrag in veel gevallen meefinancieren in je hypotheek via de zogenoemde energiebespaarbudget-regeling, waardoor je tot 106 procent van de woningwaarde kunt lenen in plaats van de standaard 100 procent. Veel kopers laten die ruimte liggen, puur omdat ze er niet naar vragen.
Mijn advies: vraag je hypotheekadviseur expliciet of het verduurzamingsbudget op jouw situatie van toepassing is, en doe dat vóór je een bod uitbrengt. Achteraf onderhandelen over extra leenruimte is veel moeilijker dan het meteen goed regelen.
De Nationale Hypotheek Garantie: kleiner dan veel huizen
De NHG-grens ligt in 2026 op 450.000 euro, en op 477.000 euro als je tegelijk energiebesparende maatregelen meefinanciert. Blijf je daaronder, dan val je onder de garantie en betaal je doorgaans een iets lagere rente — vaak 0,3 tot 0,6 procentpunt — omdat de bank minder risico loopt. Het probleem is dat de gemiddelde woning in de Randstad inmiddels boven die grens uitkomt, waardoor de NHG voor een groot deel van de kopers in Amsterdam, Utrecht of het Gooi geen optie meer is. In de noordelijke provincies, Limburg of delen van Zeeland is dat een heel ander verhaal: daar koop je voor 350.000 euro nog een ruime eengezinswoning, mét NHG, mét lagere rente.
Drie punten die kopers het vaakst over het hoofd zien:
- De NHG-premie is eenmalig 0,6 procent van de hypotheeksom, en die mag je meefinancieren. Op een lening van 400.000 euro is dat 2.400 euro vooraf — vervelend, maar je verdient het meestal binnen een paar jaar terug via de lagere rente.
- Onder de 35 jaar en je koopt je eerste huis onder de 525.000 euro? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting. Boven die leeftijd of die prijs is het 2 procent voor een woning waarin je zelf gaat wonen — op vier ton is dat 8.000 euro die je zelf moet ophoesten, want die mag je níét meefinancieren.
- En denk aan het taxatierapport, de notaris en de bankgarantie: bij elkaar reken je op zo'n 4.000 tot 6.000 euro aan kosten koper, los van de overdrachtsbelasting.
Bieden zonder voorbehoud? Liever niet meer
In de oververhitte markt van 2021 lieten kopers massaal het financieringsvoorbehoud en de bouwkundige keuring vallen om hun bod aantrekkelijker te maken. Dat was toen een gok die vaak goed uitpakte. Nu is het onnodig risico. De markt is rustiger, je staat sterker, en een bod mét voorbehoud van financiering kost je tegenwoordig zelden de woning. Laat zeker de bouwkundige keuring niet zomaar vallen: voor 400 tot 600 euro weet je of er verborgen ellende zit in het dak of de fundering, en dat bedrag verdien je dubbel terug zodra je één keer een scheur in de fundering ontdekt die de verkoper handig had weggewerkt.
Er is één situatie waarin afzien van de keuring te verdedigen valt: bij nieuwbouw met garantie van Woningborg, waar je sowieso onder een waarborgregeling valt. In alle andere gevallen — zeker bij een huis van vóór 1990 — is het laten zitten van die keuring vragen om problemen.
Wat je deze week kunt doen
Begin niet bij de funda-advertenties, maar bij je eigen cijfers. Vraag een gratis oriënterend gesprek aan bij een onafhankelijk hypotheekadviseur en laat uitrekenen wat je écht kunt lenen, inclusief verduurzamingsbudget en mét en zónder NHG. Pas als je dat getal kent, ga je kijken. Anders word je verliefd op een huis dat net buiten bereik ligt, en dat is een dure manier om je zomer te beginnen.