De makelaar liep twee keer om het huis heen voordat hij iets zei. De scheur boven de voordeur, nog geen halve centimeter breed, was hem al vanaf de stoep opgevallen. "Dit ga ik niet verzwijgen op de brochure," zei hij tegen de verkopers, een stel uit Gouda dat hun jarendertigwoning na twaalf jaar wilde verkopen. Het werd het begin van een funderingsonderzoek dat de vraagprijs uiteindelijk met vijftigduizend euro naar beneden bijstelde.
Zulke scènes spelen zich dit jaar op honderden plekken in Nederland af. Funderingsschade is geen exotisch probleem meer dat alleen in Gouda of Zaanstad speelt — het duikt op in delen van Rotterdam, Dordrecht, Schiedam, Haarlem en de Krimpenerwaard, en steeds vaker ook in wijken die tot voor kort als "veilig" golden. Wie in 2026 een huis verkoopt of koopt in een van deze gebieden, doet er goed aan te weten wat een funderingsprobleem betekent voor de verkoopwaarde, de financiële risico's en de juridische verplichtingen die erbij horen.
Hoeveel huizen hebben er eigenlijk last van?
Het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) schat dat tussen de vierhonderdduizend en een miljoen woningen in Nederland te maken hebben met funderingsschade of een verhoogd risico daarop. Dat is een grote bandbreedte, en dat is precies het probleem: veel eigenaren weten simpelweg niet of hun fundering in orde is totdat er scheuren zichtbaar worden, een deur niet meer sluit, of de vloer merkbaar verzakt. Over één ding zijn deskundigen het wel eens: hoe eerder je het weet, hoe meer keuzes je overhoudt. Bij houten paalfunderingen — gebruikelijk in woningen van vóór 1970 in de lager gelegen delen van het land — ligt de oorzaak vaak bij een dalende grondwaterstand. Zodra de paalkoppen droog komen te staan, krijgt bacteriële paalrot vrij spel, en dat proces is onomkeerbaar.
Woningen die "op staal" zijn gefundeerd, dus zonder heipalen, kampen met een ander mechanisme: bodemdaling in veengebieden zorgt voor scheve verzakking, vooral wanneer de bodem onder een deel van het huis sneller inklinkt dan onder een ander deel. Dat verklaart waarom je in dezelfde straat het ene huis kaarsrecht ziet staan en het buurhuis met een merkbare helling. Beide problemen worden overigens versterkt door drogere zomers — de laatste jaren met droogterecords zijn voor funderingsexperts geen toeval, maar een directe verklaring voor de toename van meldingen bij funderingsloketten in onder meer Gouda en Zaanstad.
Wat een funderingsonderzoek kost, en wanneer je het nodig hebt
Een funderingsonderzoek bestaat meestal uit een visuele inspectie plus, indien nodig, een technisch onderzoek met proefsleuven of boringen. Reken op zo'n €1.500 tot €3.000, afhankelijk van de diepte van het onderzoek en of er een graafmachine aan te pas moet komen. In de meeste gevallen is één grondig onderzoek voldoende om duidelijkheid te krijgen. Verkopers in risicogebieden laten dit steeds vaker vóór de verkoop uitvoeren, simpelweg omdat een koper die zelf een onderzoek laat doen — en een probleem ontdekt dat niet gemeld was — de koop kan ontbinden of achteraf schadevergoeding kan eisen.
Twijfel je of je huis onderzoek nodig heeft? Let op deze signalen: scheuren die breder zijn dan een paar millimeter en doorlopen in het metselwerk, deuren en ramen die klemmen zonder duidelijke reden, een vloer die zichtbaar afwijkt van waterpas, of een gevel die van opzij bekeken niet meer helemaal recht staat. Eén scheurtje boven een raamkozijn hoeft niets te betekenen — huizen zetten en krimpen met de seizoenen. Wat wél reden tot zorg geeft, is een scheur die van jaar op jaar breder wordt, of die precies op de overgang tussen twee funderingstypen zit.
De invloed op de verkoopwaarde: reken op tien tot dertig procent
Zo'n vijftigduizend euro voor één scheur boven de voordeur — dat is precies wat de verkopers uit Gouda meemaakten.
Een bevestigd funderingsprobleem drukt de verkoopwaarde substantieel, en de bandbreedte hangt sterk af van de ernst en van wie het risico draagt na de verkoop. Bij een licht probleem waarbij herstel op korte termijn niet noodzakelijk is, zien makelaars in Gouda en omgeving waardedalingen van rond de tien procent. Bij een woning waarvoor funderingsherstel binnen enkele jaren onvermijdelijk is, loopt dat percentage op tot twintig à dertig procent — en soms hoger, wanneer de kosten van herstel niet volledig in de vraagprijs zijn verwerkt en de koper die last zelf moet dragen.
Het overbruggingskrediet en de energiebespaarlening kregen dit voorjaar al aandacht op dit blog als manieren om financieringsgaten te dichten. Bij funderingsherstel werkt dat anders: hier gaat het niet om een tijdelijk gat, maar om een structurele kostenpost die vaak tussen de vijftig- en negentigduizend euro ligt voor een gemiddelde rijtjeswoning, en bij vrijstaande huizen met een groter oppervlak flink hoger kan uitvallen — voor veel huishoudens een financiële klap waar ze niet op rekenden. Een aantal gemeenten, waaronder Gouda en Zaanstad, biedt via het Fonds Duurzaam Funderingsherstel een lening tegen gunstige voorwaarden aan eigenaren die willen herstellen. Dat helpt, maar dekt zelden de volledige rekening.
Hier wringt iets waar veel verkopers pas laat achter komen: een opstalverzekering dekt funderingsschade door een geleidelijk dalende grondwaterstand vrijwel nooit. Verzekeraars beschouwen dit als een geleidelijk proces en niet als een plotselinge gebeurtenis, en sluiten het daarom standaard uit in de polisvoorwaarden. Er bestaan gespecialiseerde funderingsherstelverzekeringen, maar die zijn duur, hebben een lange wachttijd voordat ze uitkeren, en worden door verzekeraars steeds vaker geweigerd in de bekende risicogebieden. Wie dus denkt dat de verzekering het probleem straks wel oplost, komt bedrogen uit. Voor de financiële zekerheid van kopers maakt dat verschil: reken de eigen bijdrage voor herstel gewoon mee in het aankoopbudget, in plaats van te hopen dat een polis straks bijspringt.
Wat dit betekent voor de financiële kant van de aankoop
Hypotheekverstrekkers zijn de laatste jaren voorzichtiger geworden met woningen van vóór 1970 in gebieden die bekendstaan om funderingsproblemen. Sommige banken eisen, als onderdeel van de financiële beoordeling, een bouwkundige keuring inclusief funderingsonderzoek voordat ze een hypotheek verstrekken, ook als de koper geen NHG aanvraagt. Bij een woning met NHG geldt sowieso dat gebreken die de bewoonbaarheid op korte termijn bedreigen, hersteld moeten worden — en bij funderingsschade is dat al snel het geval. Dat kan de aankoop vertragen, of in het ergste geval helemaal blokkeren als verkoper en koper er niet uitkomen over wie het herstel betaalt.
Mededelingsplicht: wat je als verkoper wél en niet mag verzwijgen
De wet is hier duidelijk, ook al voelt de praktijk soms grijzer. Als verkoper heb je een mededelingsplicht: bekende gebreken die de waarde of bruikbaarheid van de woning wezenlijk beïnvloeden, moet je melden. Een eerder uitgevoerd funderingsonderzoek, een offerte voor herstel die je hebt laten opstellen, of een waarschuwingsbrief van de gemeente — dat hoort allemaal in het dossier dat je met de koper deelt. Verzwijg je dit bewust en komt het er na de koop achter, dan riskeer je een schadeclaim die aanzienlijk hoger uitvalt dan het bedrag waarmee je de vraagprijs had kunnen corrigeren. In het uiterste geval kan een koper de koopovereenkomst zelfs met terugwerkende kracht laten beëindigen.
Tegelijkertijd geldt ook voor de koper een onderzoeksplicht. Koop je een woning van vóór 1970 in Gouda, Zaanstad, Dordrecht of een vergelijkbaar gebied zonder zelf een funderingsonderzoek te laten uitvoeren, dan kun je achteraf lastig verhaal halen als blijkt dat de fundering matig was — tenzij de verkoper actief iets heeft verzwegen. Onze aanbeveling: laat als koper altijd een funderingsonderzoek uitvoeren bij woningen ouder dan vijftig jaar in een van de bekende risicogemeenten, ook als de verkoopbrochure met geen woord over de fundering rept. De paar duizend euro die dat kost, is verwaarloosbaar vergeleken met een herstelrekening van tachtigduizend euro die je pas na de overdracht ontdekt.
Verkopen met een bekend funderingsprobleem: drie realistische routes
Makelaars in de bekende risicogebieden hanteren opvallend vergelijkbare ideeën over welke route bij welke situatie past. Grofweg zijn er drie opties.
- Herstel eerst, verkoop daarna — de duurste optie op korte termijn, maar je verkoopt tegen een normale marktprijs en trekt een bredere groep kopers aan, inclusief mensen die met NHG willen financieren.
- Verkoop met korting en volledige transparantie: je neemt het funderingsrapport op in de verkoopdocumentatie en verrekent de geschatte herstelkosten in de vraagprijs. Dit werkt vooral goed bij kopers die zelf willen verbouwen en toch al rekening hielden met een investering.
- Verkoop aan een belegger of aannemer die gespecialiseerd is in funderingsherstel — meestal de snelste route, maar ook de route waarbij je het meeste van de marge inlevert, soms tot dertig procent onder de theoretische waarde zonder gebrek.
Welke route het beste past, hangt af van hoeveel tijd je hebt en hoeveel risico je zelf nog wilt dragen. Niet elke woning vraagt om dezelfde aanpak, maar op één punt zijn funderingsexperts het wel eens: wachten maakt het zelden goedkoper. Voor de meeste particuliere verkopers is optie twee — verkopen met korting en volledige transparantie — de meest praktische. Herstel eerst uitvoeren duurt vaak zes tot twaalf maanden vanaf offerte tot oplevering, en dat is een periode die niet iedereen kan of wil overbruggen terwijl de rest van het leven gewoon doorgaat.
De gemeentelijke loketten: onderschat ze niet
Gouda, Zaanstad, Dordrecht, Schiedam en Haarlem hebben inmiddels een eigen funderingsloket waar eigenaren terechtkunnen voor advies, een lijst van gecertificeerde onderzoeksbureaus en soms een gesubsidieerd vooronderzoek. In Gouda bijvoorbeeld kunnen eigenaren via het funderingsloket een eerste risicoscan laten uitvoeren tegen een sterk gereduceerd tarief, wat vaak al genoeg is om te bepalen of een vervolgonderzoek nodig is. Wie in een van deze gemeenten woont en nog nooit bij het loket is geweest, laat een simpele, goedkope eerste stap liggen. Eén telefoontje kost niets en kan maanden onzekerheid schelen.
Dat gezegd hebbende: een positieve uitslag bij een eerste risicoscan is geen garantie voor de komende twintig jaar. Grondwaterstanden veranderen, drogere zomers zetten door, en een fundering die vandaag nog voldoet, kan over tien jaar aan vervanging toe zijn. Kopers die een woning zonder acute problemen aantreffen, doen er daarom goed aan om alsnog een bedrag te reserveren voor toekomstig onderhoud — net zoals je dat voor een dak of cv-ketel zou doen.
Wat dit voor de markt van 2026 betekent
De afgekoelde woningmarkt van dit jaar maakt kopers kritischer, en funderingsstatus is een van de onderwerpen waarover ze scherper doorvragen dan een paar jaar geleden. Makelaars in de bekende risicogebieden merken dat woningen zonder funderingsrapport langer te koop staan dan vergelijkbare woningen mét een rapport, zelfs als dat rapport geen probleem aan het licht brengt. Een woning mét een schoon funderingsrapport is inmiddels in het voordeel, net zoals een woning mét een goed energielabel dat de afgelopen jaren al was.
Voor wie twijfelt of investeren in vooronderzoek de moeite waard is: in de huidige markt wel. Een koper die kan kiezen tussen twee vergelijkbare woningen, kiest bij twijfel bijna altijd voor de woning met de meeste zekerheid — en funderingszekerheid weegt dit jaar minstens zo zwaar als een label of een recente keukenrenovatie. De makelaar die twee keer om het huis in Gouda heenliep, is inmiddels een vertrouwde scène in dit soort dossiers — en dat zal in 2026 niet snel veranderen.