Een stille augustus, een onrustig getal
Terwijl het grootste deel van Nederland op het strand ligt of net terug is van vakantie, zit een kleinere groep juist driftig te rekenen: hypotheekadviseurs, taxateurs en de eerste verkopers die hun woning in september op Funda willen zetten. Wat hen bezighoudt is niet de tuin en niet een nieuwe keuken, maar een simpel lettertje op een certificaat dat de meeste huiseigenaren nauwelijks lezen. Het energielabel bepaalt inmiddels niet alleen hoeveel je aan gas en stroom kwijt bent, het bepaalt ook rechtstreeks wat een bank je wil lenen en wat een koper bereid is te bieden. En augustus is, hoe stil de markt ook oogt, precies het moment waarop die rekensom wordt gemaakt, vlak voordat de drukte van september losbarst.
Wat het label écht met je vraagprijs doet
Onderzoek van Vereniging Eigen Huis en taxatiebureaus zoals Calcasa laat al jaren hetzelfde beeld zien: een vergelijkbare woning met een slechter energielabel brengt structureel minder op. Voor een rijtjeswoning in een middelgrote stad rekenen taxateurs bij een verschil van label B naar label F al snel een correctie van 15.000 tot 25.000 euro. Bij vrijstaande woningen met een groter dakoppervlak en meer glas loopt dat bedrag nog verder op, soms tot boven de 30.000 euro. Dat is geen fictieve boete die een makelaar erbij verzint om je woning sneller te verkopen, het is het bedrag dat een koper straks zelf in isolatie, een warmtepomp of nieuwe kozijnen moet steken, en dat trekt hij logischerwijs van zijn bod af. Wat veel verkopers niet beseffen, is dat deze correctie het hardst toeslaat bij woningen uit de jaren zeventig en tachtig, precies de categorie die nu massaal op de markt komt omdat de eerste eigenaren met pensioen gaan. Vermijd de fout om te denken dat een lage vraagprijs per vierkante meter dit vanzelf compenseert, want kopers met een hypotheekadviseur naast zich rekenen tegenwoordig standaard de energielasten van de eerste vijf jaar mee in wat ze durven te bieden. Wie zijn woning deze zomer alvast goed in scène zet met een helder energielabel, wint straks in september een onderhandeling die andere verkopers niet eens zien aankomen.
Van label G naar label C: een rekenvoorbeeld
Neem een jaren-zeventig hoekwoning met enkel glas op de begane grond, spouwmuurisolatie die er nooit is ingekomen en een oude cv-ketel. Zo'n woning staat vrijwel zeker op label F of G. Spouwmuurisolatie kost gemiddeld 15 tot 25 euro per vierkante meter muuroppervlak, dakisolatie ligt tussen de 30 en 50 euro per vierkante meter, en HR++ glas in bestaande kozijnen reken je op 150 tot 250 euro per vierkante meter glasoppervlak. Samen met een nieuwe cv-ketel of hybride warmtepomp kom je voor een gemiddelde rijtjeswoning al snel op een investering van 12.000 tot 18.000 euro om van G naar C te springen, een bedrag dat zich in de vraagprijs vaak wél terugverdient, precies omdat het de correctie van de taxateur wegneemt.
De groene hypotheek: een rentekorting die bijna niemand opvraagt
Niemand vertelt je dit bij de intake.
Rabobank, ING en ABN AMRO bieden al jaren een rentekorting op hypotheken voor woningen met energielabel A of hoger, doorgaans tussen 0,1 en 0,3 procentpunt. Op een hypotheek van drie ton loopt dat over de looptijd op tot enkele duizenden euro's aan bespaarde rente. Het probleem is dat banken hier zelden actief mee adverteren op hun website, de korting zit verstopt in de voorwaarden en wordt vaak pas zichtbaar als je adviseur er expliciet naar vraagt. Beter is dus: vraag er zelf naar bij de eerste hypotheekafspraak, in plaats van te wachten tot de adviseur het toevallig ter sprake brengt. Sommige geldverstrekkers laten bovendien een deel van de hypotheek meefinancieren als energiebespaarbudget, los van de reguliere maximale hypotheek op basis van je inkomen, een regeling die weinig kopers kennen en die precies bedoeld is voor de renovatie die hierboven staat beschreven.
Wat er deze zomer nog aan subsidie loopt
De landelijke ISDE-regeling voor isolatie en warmtepompen loopt door, met een vergoeding die kan oplopen tot enkele duizenden euro's per maatregel, afhankelijk van het type isolatie en de oppervlakte. Veel gemeenten hebben daarnaast een eigen duurzaamheidslening met een lage rente, bedoeld als aanvulling op de hypotheek voor huiseigenaren die de renovatie niet in één keer willen voorschieten. Niet elke gemeente trekt hier evenveel geld voor uit, en de potjes lopen doorgaans leeg ruim voor het einde van het jaar. Wie in september wil verkopen, moet dus nu al bellen, niet in oktober wanneer de wachtlijst al vol zit.
- Vraag eerst een energielabel-check aan via een erkend adviseur, vaak voor minder dan 100 euro, voordat je in een volledige renovatie investeert.
- Vergelijk offertes voor isolatie bij minstens twee lokale bedrijven, want de prijsverschillen tussen aannemers in dezelfde regio kunnen oplopen tot 30 procent.
- Check bij je gemeente of er nog budget over is in de duurzaamheidslening, want sommige gemeenten sluiten de regeling al in het najaar.
- Vraag je hypotheekadviseur letterlijk om de groene rentekorting mee te nemen in de berekening, want die staat zelden standaard in de eerste offerte, en nog een paar andere details die adviseurs geregeld vergeten te noemen.
Hoe je in augustus snel aan een geldig label komt
Een energielabel is bij verkoop geen vrijblijvend extraatje: sinds 2015 is een geregistreerd label wettelijk verplicht op het moment dat de woning wordt overgedragen, en de notaris checkt dit standaard voordat de akte passeert. Het label wordt geregistreerd bij RVO, de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, in de database EP-Online, en het is tien jaar geldig vanaf de registratiedatum. Voor de meeste bestaande woningen volstaat een checklistlabel, waarbij een erkend adviseur op basis van bouwjaar, isolatie en installaties een label afgeeft zonder uitgebreide opname; dat kost meestal tussen de 100 en 190 euro en is binnen een paar dagen rond. Wie een preciezer, definitief label wil, met een fysieke opname en foto's van isolatie en glas, betaalt al snel 200 tot 350 euro, maar krijgt daarvoor ook een label dat beter standhoudt bij een kritische koper of taxateur. Sommige huiseigenaren proberen dit over te slaan met een verouderd of voorlopig label van de vorige eigenaar. Dat werkt niet: een label ouder dan tien jaar of een label dat nooit definitief is gemaakt, wordt bij de notariële overdracht gewoon geweigerd, en dan sta je alsnog met een gehaaste aanvraag middenin de drukte van september.
Niet elke koper rekent hetzelfde
Toch is het beeld genuanceerder dan de rekensom hierboven doet vermoeden. Monumentale panden en beschermde stadsgezichten zijn wettelijk vrijgesteld van de energielabelplicht, en voor een grachtenpand uit 1750 accepteren kopers doorgaans dat isolatie technisch lastig en soms zelfs ongewenst is vanuit welstand. Ook bij starters die vooral op locatie en prijs letten, weegt het label in de praktijk minder zwaar dan bij doorstromers van in de veertig die bewust op de lange termijn rekenen. Een slecht label is dus geen garantie voor een mislukte verkoop, maar wel een steeds grotere kans op een lager bod van precies de kopers met de meeste onderhandelingsruimte. Zorg dat je financiën rond een eventuele renovatie vooraf op orde zijn, want wie pas tijdens de onderhandeling gaat rekenen, staat met 1-0 achterstand aan tafel.
Waarom augustus het beste moment is om te bellen
Wie zijn woning pas in september op Funda zet, loopt straks tegen dezelfde drukte aan als de energieadviseurs, taxateurs en isolatiebedrijven die dan bij iedereen tegelijk over de vloer moeten komen. Vermijd die piek: een label-check en een eerste offerte voor isolatie regel je in augustus binnen een week, terwijl diezelfde afspraak in oktober zomaar drie tot vier weken wachttijd kan kosten. Wie nu belt, zet zijn woning in september neer met een label waar geen enkele koper meer een correctie op durft te plakken.