Je eigen woning valt fiscaal in box 1, met hypotheekrenteaftrek. Een tweede woning, zoals een vakantiehuis of een pand dat je verhuurt, valt in box 3: de belasting op vermogen. Dat verschil heeft grote gevolgen voor je rendement, en wordt vaak onderschat.
Het verschil tussen box 1 en box 3
In box 1 mag je de hypotheekrente van je eigen woning aftrekken. Voor een tweede woning geldt dat niet. Die telt mee als bezit in box 3, waar je belasting betaalt over je vermogen boven een vrijgesteld bedrag. De woning verhoogt dus je belastbaar vermogen, terwijl je de financieringslasten niet kunt aftrekken.
Wat dit voor je rendement betekent
- Geen renteaftrek: de volledige financieringslast komt voor je eigen rekening.
- Vermogensheffing: de waarde, verminderd met de schuld, telt mee in box 3.
- Overdrachtsbelasting: voor een niet-zelfbewoonde woning geldt het hoge tarief.
De waarde die telt
Voor een tweede woning rekent de Belastingdienst doorgaans met de WOZ-waarde. Bij verhuur kan onder voorwaarden een lagere waardering gelden via de leegwaarderatio. Dit soort details bepaalt sterk hoeveel belasting je betaalt, dus laat je hierover goed informeren.
Reken vóór je koopt
Een tweede woning kan een prima belegging of fijne plek zijn, maar het fiscale plaatje verschilt wezenlijk van je eigen huis. Bereken vooraf de jaarlijkse box 3-heffing, de financieringslasten zonder aftrek en de hogere overdrachtsbelasting. Pas als die kosten zijn meegewogen, weet je of het rendement of woonplezier opweegt tegen de lasten. Een belastingadviseur is hier zelden een overbodige luxe.